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전세보증금 반환절차 총정리 – 세입자가 꼭 알아야 할 4단계 가이드

myblog12 2025. 6. 17. 16:59

요즘 전세보증금 관련하여 문제가 많이 생기는 것으로 알고 있습니다. 일반 분들은 법을 정확하게 알 수가 없기에 안전하다고 생각한 집에 입주를 하였는데 나올때 보증금을 못받는 경우가 정말 많았죠. 이런 분들을 위하여 전세보증금 반환절차를 정리하여 전달드리려 합니다.

1. 전세보증금 반환, 왜 문제가 생기는가?

전세 계약이 종료되면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 하지만 현실에서는 사정이 달라질 수 있습니다. 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려줄 여력이 없다거나, 금융기관 대출이 먼저 잡혀 있어 세입자의 보증금이 ‘후순위’가 되어버리는 경우가 생깁니다. 특히 최근 몇 년 사이 깡통전세, 역전세난, 보증사고 등의 용어가 뉴스에 오르내리며, 전세보증금 반환이 단순한 퇴거 절차가 아닌 법률적 대응이 필요한 사안으로 바뀌고 있습니다.

문제가 발생했을 때 막막함을 줄이기 위해선 계약 전부터 전세권 설정 여부, 확정일자 등록, 전입신고 여부 등 법적 보호장치를 갖추는 것이 중요합니다. 하지만 이미 계약이 끝난 시점이라면? 그땐 지금부터 소개할 반환 절차를 꼼꼼히 따라야 합니다.

2. 전세 계약 종료 후, 세입자가 해야 할 일

전세 기간이 만료되었고, 이사 일정도 확정되었다면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

계약해지 통보

우선 계약 만료일 1개월 전까지 집주인에게 퇴거 의사를 통보해야 합니다. 문자, 통화보다는 내용증명 우편 형태로 통보하면 법적 효력이 강합니다. 계약 만료일이 지나도 세입자가 계속 거주하면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있으므로 반드시 정해진 기간 내 통보해야 합니다.

집 비우기 전, 점검 및 협의

퇴거 전에는 반드시 집 상태 점검을 진행하고, 원상복구가 필요한 부분은 협의하여 해결해야 합니다. 작은 수리비나 정산 문제로 인해 보증금 반환이 지연되는 사례가 많으므로, 퇴거 전 사진 촬영 및 확인서 작성이 좋습니다.

전입신고 이전 및 확정일자 확인

이사 당일 전입신고 이전도 마쳐야 합니다. 확정일자가 남아 있어야 법적으로 우선순위 보장을 받을 수 있으며, 보증금 반환소송이나 경매 진행 시 매우 중요한 근거가 됩니다.

3. 전세보증금 반환이 지연될 때 대응법

만약 이사했는데도 보증금을 받지 못했다면, 즉시 다음 절차로 대응해야 합니다.

임차권등기명령 신청

퇴거 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 임차권등기명령을 법원에 신청할 수 있습니다. 이 등기를 통해 세입자는 자신이 여전히 임차인임을 법적으로 주장할 수 있으며, 집이 경매에 넘어가도 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 보장받습니다.

등기 후에는 전입신고와 확정일자를 그대로 유지한 상태가 되므로, 보증금 반환에 있어 큰 무기가 됩니다. 신청은 간단하며, 해당 지방법원 민원실에서 서류 제출로 가능합니다.

전세보증금반환보증 활용

보증보험에 가입했다면, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에 보증금 반환청구를 할 수 있습니다. 이 제도는 세입자가 보증금을 받지 못하면 대신 반환해주고, 이후 집주자에게 구상권을 행사하는 구조입니다.

단, 사전 가입이 필요하며 일부 조건이 충족되어야만 청구가 가능합니다. 보증료는 지역·보증금액에 따라 다르지만, 평균적으로 0.1~0.2% 수준입니다.

HUG 전세보증금반환보증 제도 바로가기

민사소송 제기

보증보험이 없거나 보증사에서 거절된 경우, 세입자는 집주인을 상대로 민사소송을 제기할 수 있습니다. 이때 가장 핵심이 되는 자료는 계약서, 전입신고, 확정일자, 임차권등기명령 기록입니다. 승소하면 강제집행이 가능하며, 집을 경매로 넘겨 보증금을 우선 배당받는 절차도 진행할 수 있습니다.